上海房產合同糾紛律師   簽約后，原告將租賃物交付被告全時公司使用，被告全時公司支付給原告32500元的保證金，并于2018年4月8日以該房屋作為經營場所辦理了營業執照，注冊成立了“天津全時三好超市南京路三里店”。2018年4月19日，被告全時公司以書面形式向原告發出解除合同通知書，內容為：公司經營戰略有調整，要求提前終止該租賃合同，其他未盡事宜，雙方協商解決，并簽訂解除合同協議。之后，原告與被告全時公司就解除合同事宜進行了協商，但被告全時公司未能簽訂書面解除合同協議，支付房屋租金至2019年4月30日。2018年5月中旬，被告全時公司關閉了該店鋪，并于2019年6月19日將該房屋歸還給原告，但在該房屋內仍有貨架等物品。2018年10月，原告將涉案房屋中遺留的貨架等物品搬到其他地方。

　　原告山海公司在天津市購買了被告全時公司的資產(包括門店、商標、管理制度)。2009年1月8日，被告全時公司工作人員以該房屋為經營場所辦理了營業執照，注冊成立“天津山海藍圖商業有限公司南京路三多里店”，但未辦理工商登記，并于2019年7月15日將該公司注銷。另外，“天津全時叁陸伍商業有限公司南京路三里店”的營業執照已于2019年12月30日被注銷。

　　原告與被告全時公司所簽訂的《全時商廈租賃合同》是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效。雙方應按照約定全面履行各自義務。由于原告自身原因，被告全時公司書面通知原告，要求提前解除合同，并于2019年6月19日將涉案房屋返還給原告，原告也實際接收并控制了涉案房屋，說明原告認可被告全時公司違約解除合同，因此應認定合同已于2019年6月19日解除，因此，對原告提出確認《全時商業房屋租賃合同》無效的訴訟請求，本院予以支持。

　　由于原告已實際控制了該房屋，不存在被告全時公司將該房屋再次返還的情況，故原告要求被告立即返還該房屋的訴訟請求不予支持。

　　因自身原因，被告全時公司違約解除合同，原告要求被告全時公司支付違約金即承擔違約責任的訴訟請求，符合法律規定和合同約定，應予支持。根據合同約定，原告所主張的相當于六個月房租的195000元，連同押金(一個月)作為違約金不予退還，共計相當于七個月的房租，綜合考慮原告多次出租涉案房屋的成本、時間和空置房的情況，四個月的房租作為違約金應當能夠彌補原告因被告全時公司違約而給原告造成的損失。所以，除了保證金不能退還外，被告全時公司還向原告支付了相當于三個月房屋租金的97500元。由于被告山海公司并不是合同的相對方，因此不能支持原告要求被告山海公司共同支付違約金。

　　由于被告全時公司已將房屋租金支付至2019年4月30日，且本案已確認合同于2019年6月19日被解除，因此，將原告要求被告全時公司支付從2019年4月19日至實際騰房之日止的使用費的訴訟請求調整為由被告全時公司支付從2019年5月1日至2019年6月19日止的房屋租金52801.37元。雖然原告已將涉案房屋歸還被告，但由于被告在房屋內遺留了物品，致使原告無法正常使用涉案房屋，應向原告支付使用費損失，但考慮到原告已支付使用費損失相當于兩個月房租的事實，因此，原告也應采取適當措施，以盡早正常使用涉案房屋，防止使用費損失擴大，綜合考慮被告的行為給原告造成相當于兩個月房租的損失。

　　原告雖在被告山海公司三多里店使用了該房屋，但被告在該房屋中登記有營業執照，但并未實際使用該房屋，且營業執照已被登記注銷，因此，原告未能提供相關證據來證明被告山海公司使用該房屋的事實存在，因此，不能支持原告要求被告山海公司連帶支付房屋使用費的訴訟請求。

　　被告人全時公司既沒有到庭，也沒有提供相關證據來反駁原告的主張，因此，被告全時公司放棄了民事抗辯的權利，應當承擔相應的法律后果。

　　根據《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第一百一十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決如下：

　　確認陳剛與天津全時叁陸伍商業有限公司所簽訂的《全時商廈租賃合同》于2019年6月19日解除；

　　本判決生效之日起十五日內，天津全時叁陸伍商貿有限公司支付陳剛自2019年5月1日至2019年6月19日期間的房屋租金52801.37元；

　　第三條本判決生效后15日內，天津全時叁陸伍商業有限公司向陳剛支付違約金97500元；

　　第四條本判決生效之日起十五日內，天津全時叁陸伍商業有限公司支付陳剛65000元房屋使用費；

　　駁回陳剛的其他訴訟請求。

　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　本案訴訟費4200元，財產保全費1770元，合計訴訟費600元，由天津全時叁陸伍商業有限公司負擔(本判決生效后十五日內直接支付陳剛)。

　　如果不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人人數提交副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

　　第5條當事人應依公正性原則確定權利與義務。

　　第8條依法訂立之契約，對當事人有約束力。雙方應按照約定履行義務，不得擅自變更或解除合同。

　　第44條依法成立之契約，自成立時生效。

　　第60條當事人應依約定全面履行義務。

　　第233條當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或應當預見到的因違約可能造成的損失。

　　第九十三條當事人可以約定一方違約時應向對方支付一定數額的違約金，也可以約定違約造成的損失賠償額的計算方法。

　　第239條當事人一方違約后，另一方應采取適當措施防止損害擴大，未采取適當措施造成損害擴大的，不得就擴大的損害要求賠償。

　　防止損失擴大的合理費用，由違約方承擔；

　　中華人民共和國民事訴訟法》

　　被告在被傳票傳喚后，無正當理由拒不到庭或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

　　關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》

　　第50條當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，除法律另有規定的以外，應當提供證據證明。

　　上海房產合同糾紛律師  判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。