本文將圍繞因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的情況，探討出賣人是否適用定金罰則。文章上海房產(chǎn)糾紛律師將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述：合同未能訂立的情形、定金罰則的適用條件、上海的相關(guān)法律法規(guī)和實(shí)際應(yīng)用情況等。

　　一、合同未能訂立的情形

　　在商業(yè)活動(dòng)中，因各種原因，有時(shí)候雙方不能就交易條款達(dá)成一致。例如，由于物價(jià)波動(dòng)、政策調(diào)整、市場(chǎng)變化、技術(shù)難題等各種不可控因素，導(dǎo)致合同談判失敗或無(wú)法履行。這種情形下，如果雙方已經(jīng)支付了定金，就會(huì)引發(fā)問題，例如是否適用定金罰則等。

　　二、定金罰則的適用條件

　　定金是指合同中一方或雙方提供的為表明其誠(chéng)意或履行義務(wù)而支付的一定金額或物品。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第56條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定定金，一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　在合同未能訂立的情形下，若定金是由出賣人方支付，且未能訂立的原因是不可歸責(zé)于雙方，那么按照《中華人民共和國(guó)合同法》第56條規(guī)定，出賣人有權(quán)要求返還定金，但不能要求賠償損失。

　　同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第54條的規(guī)定，合同因不可抗力或者基于客觀情況的變化導(dǎo)致無(wú)法履行的，當(dāng)事人不承擔(dān)違約責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕損失，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況協(xié)商解決。

　　綜上所述，如果因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立，出賣人可以要求返還定金，但不能要求賠償損失。同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕損失，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況協(xié)商解決。

　　三、上海的相關(guān)法律法規(guī)和實(shí)際應(yīng)用情況

　　在上海，商品房銷售方面有一系列相關(guān)的法律法規(guī)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的情況，也有一些具體的實(shí)踐規(guī)定。

　　根據(jù)上海市《商品房銷售管理辦法》第27條規(guī)定，如果購(gòu)房人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理購(gòu)房手續(xù)，且未能提出書面申請(qǐng)延期的，出賣人可以在書面通知購(gòu)房人后收回已收取的定金，并按照下列比例予以返還：

　　在購(gòu)房定金未超過房屋總價(jià)30%的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)返還已收取的全部定金。

　　在購(gòu)房定金超過房屋總價(jià)30%但未超過50%的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)返還已收取的70%的定金。

　　在購(gòu)房定金超過房屋總價(jià)50%的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)返還已收取的50%的定金。此外，上海市房地產(chǎn)交易中心也針對(duì)合同未能訂立的情況，制定了一系列實(shí)踐操作規(guī)定。例如，對(duì)于購(gòu)房人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂合同的情況，交易中心可以根據(jù)具體情況進(jìn)行處理，但必須保障雙方合法權(quán)益。如果是因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立，一般情況下交易中心會(huì)建議出賣人將已收取的定金返還給購(gòu)房人。

　　四、案例分析

　　2018年，A先生與B房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房意向書，支付了10萬(wàn)元的定金。但由于政策變化，購(gòu)房計(jì)劃被迫取消。B公司要求扣除1萬(wàn)元的定金作為違約金。A先生認(rèn)為這是不合理的，因?yàn)橘?gòu)房計(jì)劃取消的原因不是由他造成的。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和上海市相關(guān)法律法規(guī)，可以得出結(jié)論，由于合同未能訂立的原因是不可歸責(zé)于雙方，B公司不能要求賠償損失，應(yīng)當(dāng)將全部10萬(wàn)元定金返還給A先生。

　　五、總結(jié)

　　在商業(yè)活動(dòng)中，因各種原因，有時(shí)候雙方不能就交易條款達(dá)成一致。如果合同未能訂立，對(duì)于已支付的定金，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。如果是因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立，出賣人可以要求返還定金，但不能要求賠償損失。同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕損失，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況協(xié)商解決。

　　在上海，商品房銷售方面有一系列相關(guān)的法律法規(guī)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的情況，相關(guān)規(guī)定可以提供有力的法律支持。因此，在購(gòu)房過程中，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)法律法規(guī)，合理維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　最后，上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家需要注意的是，合同未能訂立的情況較為復(fù)雜，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。如果雙方不能達(dá)成一致，可以尋求專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的幫助。同時(shí)，購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀合同條款，避免由于自身原因?qū)е潞贤茨苡喠ⅲo自己帶來(lái)?yè)p失。