本文旨在介紹如何判斷商品房預(yù)約合同是否成立。在上海，商品房預(yù)約合同的成立必須符合《中華人民共和國(guó)合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)，本文上海房產(chǎn)糾紛律師將從合同的基本要件、合同的成立要件、合同的生效及無(wú)效等方面來(lái)闡述如何判斷商品房預(yù)約合同是否成立。

　　一、合同的基本要件

　　合同是指當(dāng)事人之間建立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。合同的基本要件包括合同當(dāng)事人、合同的內(nèi)容、合同的形式等。其中，合同的內(nèi)容包括條款、附條件、附期限等。合同的形式包括書(shū)面形式、口頭形式、電子形式等。

　　二、合同的成立要件

　　商品房預(yù)約合同的成立要件包括：當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、標(biāo)的物的確定、合同履行的可能性、合同的法律法規(guī)等。其中，當(dāng)事人的真實(shí)意思表示是合同成立的前提條件，當(dāng)事人必須以真實(shí)的意思表示來(lái)達(dá)成合同。標(biāo)的物的確定是指合同的內(nèi)容必須是確定的或者可以確定的，合同的標(biāo)的物包括商品房的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格等。合同履行的可能性是指當(dāng)事人必須有能力履行合同，否則合同無(wú)效。合同的法律法規(guī)是指合同必須符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，否則合同無(wú)效。

　　三、合同的生效及無(wú)效

　　商品房預(yù)約合同生效的前提條件是當(dāng)事人達(dá)成合同，并符合法律法規(guī)的規(guī)定。合同一旦生效，雙方當(dāng)事人必須按照合同的約定履行自己的義務(wù)。如果一方當(dāng)事人未能按照合同履行自己的義務(wù)，另一方當(dāng)事人有權(quán)依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，商品房預(yù)約合同也存在無(wú)效的情況。合同無(wú)效是指合同的效力被法律法規(guī)所否定，合同無(wú)效的種類(lèi)包括無(wú)效、撤銷(xiāo)、變更等。

　　四、案例分析

　　1、案例事實(shí)

　　張某與李某簽訂了一份商品房預(yù)約合同，約定購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)的一套商品房。后來(lái)，張某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)違反了國(guó)家相關(guān)規(guī)定，存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，于是要求撤銷(xiāo)合同。

　　2、案例分析

　　根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)約合同必須符合法律法規(guī)的規(guī)定。如果發(fā)現(xiàn)該小區(qū)存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，可以認(rèn)為該商品房預(yù)約合同存在違法違規(guī)的情況，無(wú)效。因此，張某有權(quán)要求撤銷(xiāo)該合同。

　　根據(jù)上海市《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，商品房開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供質(zhì)量承諾書(shū)、商品房預(yù)售許可證等證明文件，并在合同中明確約定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和承諾責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商未能按照法律規(guī)定提供必要的證明文件，或者提供的證明文件不真實(shí)、不完整，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法準(zhǔn)確了解房屋的質(zhì)量狀況，合同也可以被視為無(wú)效。

　　綜上所述，判斷商品房預(yù)約合同是否成立，需要考慮合同的基本要件、合同的成立要件以及合同的生效及無(wú)效等方面。在上海，商品房預(yù)約合同的成立必須符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定。如果發(fā)現(xiàn)合同存在違法違規(guī)情況，購(gòu)房人有權(quán)要求撤銷(xiāo)合同。

　　五、法律法規(guī)

　　1.《中華人民共和國(guó)合同法》

　　2.上海市《商品房銷(xiāo)售管理辦法》

　　六、總結(jié)

　　本文主要介紹了如何判斷商品房預(yù)約合同是否成立。判斷商品房預(yù)約合同是否成立，需要考慮合同的基本要件、合同的成立要件以及合同的生效及無(wú)效等方面。在上海，商品房預(yù)約合同的成立必須符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定。如果發(fā)現(xiàn)合同存在違法違規(guī)情況，購(gòu)房人有權(quán)要求撤銷(xiāo)合同。購(gòu)房人在簽訂商品房預(yù)約合同前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查合同內(nèi)容，了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、業(yè)績(jī)和口碑，同時(shí)關(guān)注商品房的質(zhì)量、售后服務(wù)等方面的問(wèn)題，以避免可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。

　　最后，對(duì)于商品房預(yù)約合同的簽訂和執(zhí)行，上海房產(chǎn)糾紛律師建議購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查合同內(nèi)容、要求開(kāi)發(fā)商提供必要的證明文件、了解房屋的質(zhì)量狀況、選擇有良好信譽(yù)和業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商等措施，以保護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí)，如果購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)尋求法律援助，以便及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。