在未取得該商鋪預售許可證的情況下，甲公司與李簽訂了商鋪認購書，約定以支付認購費的方式取得該商鋪的優先購買權。商鋪正式認購時，A公司應優先通知李購買。上海律師事務所就來講講有關的情況。

　　一、基本案情

　　雙方還約定了認購面積和房價，但沒有約定樓號和房型。李按照合同約定支付了認購費。甲公司取得預售許可證后，未通知李認購，將商鋪售罄。關于商鋪認購的有效性存在爭議。

　　二、爭議焦點

　　關于該《商鋪認購書》的效力產生了一些分歧，主要有通過以下分析兩種不同意見：

　　第一種觀點認為，《店鋪認購書》無效，理由是公司 A 沒有取得預售許可證，即對外銷售。

　　第二種意見認為商鋪認購書有效，理由是甲公司在起訴前取得商品房預售許可證明的，認購書應當認定有效，甲公司未履行告知義務，構成根本違約，李燦向甲公司主張實際履行之外的其他違約責任。

　　二、律師觀點

　　對于該《商鋪認購書》的效力，筆者認為同意進行第二種觀點意見，理由分析如下：

　　首先，根據《商品房銷售合同解釋》第二條，“賣方未取得商品房預售合同和與買方訂立的商品房預售合同的，應當視為無效，但是如果在起訴前取得商品房預售合同的，可以視為有效。”一家公司在起訴前已取得商品房預售許可證，也應視為該店認購有效。

　　其次，根據《商品房生意條約說明》第5條劃定：“商品房的認購、訂購、預約等和談具有＜商品房販賣治理設施＞第十六條劃定的商品房生意條約的首要內容，而且出賣人曾經根據商定接收購房款的，該和談應該認定為商品房生意條約。”

　　甲公司與李某簽訂的認購書中兩邊約定了認購面積和房價，且李某依約支付了認購金，故該《商鋪認購書》應認定為商品房買賣合同。同時，《合同法解釋（二）》第一款規定：“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

　　綜上，甲公司與李某的商品房生意條約曾經成立，甲公司未關照李某認購，甲公司的行動組成守約，而且甲公司將開辟的商店售罄，以致李某訂立條約的目標不克不及完成，甲公司的守約行動組成底子守約。

　　另依據《合同法》第110條劃定：“當事人一方不執行非款項債權或許執行非款項債權不符合商定的，雙方能夠要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事實上不能履行；

　　（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

　　（三）債權人在合理期限內未要求履行。”

　　本案中，甲公司對李某構成違約，應承擔違約責任。由于甲公司已將開發的商鋪售罄，甲對李某承擔實際履行的違約責任在法律上不可能，構成履行不能，李某不能要求甲公司承擔實際履行的違約責任。只能主張實際履行之外的其他違約責任。

　　因此，今天早上一群朋友問了我這個問題。網民的問題是我寫作的源泉。我們來討論一下這個話題。居住權多久可以成立？民法典中沒有規定，也就是說任何時間都可以定。但是房子最長的產權只有70年，最長的所有權和居住權是70年，不能超過土地使用權。

　　那么最短能成立多久呢？這個法律沒有說，所以理論上可以設立最短的一天，只要雙方同意。在現實中，太短的居住權將不愿意成立業主。它必須是長期的，才能建立起來。因此，一年當然可以，法律上是可以的，但是哪個業主會只設立一年的居住權。

　　確立居留權實際上是保護租房者的法律武器。為租房者，特別是長期租房者提供安全的法律保障，不僅使租房者能夠生活在安全的環境中，而且使租房者享有獲得公共服務的權利，例如入學的權利。

　　上海律師事務所認為，這就注定了所有權人只有不斷滿足學生自己企業實際發展需求，才會配合租住人辦理居住權房本。那么，所有權人的實際發展需求分析可能我們會有哪些，相信他們大多數人來說都是著急用錢，并且是越多越好。