如果是城鎮國有土地，目前多數情況下甲、乙雙方會在訂立合作協議的基礎上成立一家項目公司，乙方以土地使用權作價出資，甲方以現金出資，雙方均成為項目公司的股東，土地使用權歸屬于項目公司，所建造的房屋也歸屬于項目公司，這在法律上沒有問題。上海房產律師為您解答一下相關的情況。

　　在少數情況下，甲、乙雙方僅訂立合作協議，未成立項目公司，甲出資建房，則房屋歸屬成為問題。按照我國《物權法》30條的規定，因合法建造房屋等事實行為而取得物權的，自事實行為成就時發生效力?？煞駬苏J為甲取得所建造房屋的所有權，抑或仍由乙取得所有權？從比較法看，按照《德國地上權條例》第12條的規定，基于地上權而建造的建筑物或者在設立地上權時已經存在的建筑物是地上權的重要成分。據此，建筑物歸地上權人所有。

　　地上權人取得建筑物所有權的原因是符合，即作為動產的建筑材料符合于被視為不動產的地上權。德國法上作為所有權取得原因的制造行為僅限于動產加工。我國現行法其實一直也強調建筑物與土地的不可分性。

　　《城市房地產管理法》32條規定房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》23條規定土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓；第24條第1句規定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權?！?

　　《物權法》182條和第183條也有類似規定。這些規定確立了“房地一體主義”原則。從該原則可以合乎邏輯地得出如下結論，即誰享有土地使用權，誰就取得該土地上建造的房屋的所有權，而無論房屋是誰建造的。

　　土地使用權人取得房屋所有權的法律原因并非建造行為本身，毋寧是該行為的成果與其享有使用權的土地相結合，不可分離。從這個意義上說，我國現行法雖然沒有像《德國地上權條例》第12條那樣明確宣告“建筑物是地上權的重要成分”，但實際上也采用同樣的原則，即“建筑物是土地使用權的重要成分”。

　　因此，為確保我國現行法體系內部的無矛盾性，《物權法》30條中的“合法建造”應當解釋為在享有土地使用權且辦理相關審批手續的前提下建造房屋。據此，在前述合作建房情形中，甲要想取得房屋所有權或共有權，必須從乙手中取得土地使用權或者成為該權利的共有人。

　　為此，需要在符合法定條件的前提下，由甲、乙達成土地使用權轉讓合同并辦理移轉登記。甲、乙訂立的合作協議雖然具備解釋為土地使用權轉讓合意的可能性，但由于未辦理移轉登記，所以甲并未取得土地使用權或其共有權，相應地也不能取得房屋所有權或共有權。

　　最高國家人民對于法院《關于審理涉及企業國有土地資源使用權合同管理糾紛解決案件具體適用相關法律環境問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）14條以下對合作研究開發我國房地產發展問題需要作出明確規定。

　　其中，第18條和第20條雖然規定在房屋工程實際控制建筑施工面積少于預定面積或超出預定面積的情況下學生如何合理分配房屋實際教學建筑設計面積，但不能僅僅據此分析認為出資方在房屋竣工后即取得很大部分城市房屋的所有權。

　　因為“分配房屋實際應用建筑單位面積”可以直接理解為僅僅是經濟合作學習各方分別提高銷售人員一部分房屋并從中獲取更多利潤，是一種對開發成果的分成模式。至于所銷售的房屋在法律上究竟是否應該屬于社會負責產品銷售——未必以自己名義銷售——的合作方所有，并不十分重要。如果未設立一些專門的項目投資公司，則房地產市場合作能力開發技術協議只是為了一種合伙協議，一方所提供的土地使用權與另一方所提供的資金方面都是對合伙的出資。

　　在出資過程中，財產由個人信息所有知識變成合伙人共同完成所有，但這也是造成財產讓與，以土地使用權出資，仍須遵循不動產物權變動的登記生效主義。未經登記，其他合伙人不能取得該土地使用權的共有權，只能取得以實現共同作用利用該土地綜合使用權為主要內容的債權。

　　上海房產律師了解到，“共同保護利用”表現為共同在該土地使用權標的物（建設生態用地）上開發銀行房地產，建造、出售房屋并從中獲取最大利潤，而所建造的房屋仍然依物權法上的添附原則由提供大量土地使用權的合作方取得所有權。僅當享有土地使用權的合伙人依約定將所建造的部分包括房屋轉讓給其他合伙人并將其登記在后者名下時，后者才取得房屋所有權。