一直以來，朋友們總問是否應該買小產權房？他們想買小產權房的原因可以概括為三點：1。沒有資格買房；2.小產權房比商品房便宜得多；3.希望將來拆遷能得到大量補償。接下來上海房產律師為您解答關于小產權房子問題。

　　什么是小產權房

　　小產權住房不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一個通常的名稱。是指在農民集體土地上建造的房屋，未支付土地轉讓費等費用，其產權證書不由國家住房管理部門頒發，稱為鄉鎮產權，又稱小產權。

　　鄉鎮政府發布的所謂小產權實際上沒有真正的產權。沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國土資源和住房管理局不會備案購房合同，所謂的產權證不是真正合法有效的產權證。

　　小產權房有哪些類型

　　1.一般意義上的小產權房：非法占用集體用地或耕地建設，轉讓農民集體用地使用權，用于商品房開發的非法建筑。（這是最常見的）

　　2.限制銷售的小產權房屋：在政府分配或轉讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，限制銷售的房屋直接在市場上銷售，產權糾紛不完整的產權房屋。

　　3.軍用產房在軍用土地上開發商品房，然后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍用房。

　　4.部分二手房：部分二手房未辦理征地手續，未繳納土地出讓金，視為無效。

　　小產權房的特點

　　與大產權房相比，小產權房的特點還是很明顯的:

　　1.價格優勢明顯

　　小產權房屋建在集體土地上，這些集體土地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區或遠郊，土地價值較低。最重要的是，土地建設成本極低，無需支付國有土地轉讓費和相關稅費。

　　2.產權不完整

　　國家不承認不辦理小產權房轉讓登記手續，也不能上市交易。此外，根據有關法律、法規的規定，小產權房屋銷售合同屬于無效合同，不受《合同法》的保護。既沒有法律保障，也沒有上市交易。嚴格地說，小產權本質上是無產權的。

　　3.不合法性

　　小產權房屋建設在農村集體土地上，違反現行國家土地管理法。農村集體土地使用權是集體組織成員的專有權，不能轉讓。轉讓。目前，利用農村集體土地建設房屋出售給城市居民是違法的。小產權房買方取得的鄉鎮產權或者村集體組織相關證明文件不具有法律效力。

　　4.法律風險

　　小產權房屋在房屋質量、物業管理、配套設施、水、電、煤氣等方面可能存在問題，更重要的是，從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋所有權不能正常行使，在轉讓.繼承.抵押.拆遷補償等方面都會受到很大的限制，相關權益難以保障。

                                            

　　最新的小產權房政策

　　根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得轉讓。非農業建設轉讓或者出租。農村宅基地屬于集體所有，村民只享有宅基地使用權。村民將房屋出售給村外人員的銷售行為不能得到法律的認可和保護，也不能辦理土地使用證明。產權證明。契稅證明等法律程序。

　　根據《關于確認農村集體土地權利、登記和發若干意見》規定，農民集體土地通過戶籍制度改革或者村改居非法轉讓給國有土地。農村集體經濟組織非法出讓或者出租集體土地用于非農業建設。城市居民在農村購買宅基地。農民住宅小產權房等非法用地不得登記發證。

　　看到這里，你還敢買小產權房嗎？可能仍有大膽的網民認為法律不責怪公眾。人多，力量大。他們認為很多人可以一起購買。在拆遷或賠償過程中，他們可以與開發商或政府共同談判。事實是什么？接下來，小編將結合具體案例分析嬰兒。

　　案例一

　　獨生子，獨生子劉將戶口從農村遷入城市居民戶口，但父母的戶口仍在家鄉。現在他的父母去世了，在家鄉留下了兩所小產權房。

　　劉決定出售房屋，但受到村委會的阻礙。有關負責人表示，劉不再是村民，無權出售房屋。

　　分析

　　根據有關規定，劉某父母的房屋符合遺產范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。

　　但在繼承后的實際操作中，由于劉沒有村集體戶口，建議將房屋轉讓給村其他村集體成員。

　　案例二

　　如果城市居民購買小產權房，如果遇到拆遷可以得到補償嗎？

　　分析

　　一旦小產權房涉及拆遷賠償，原業主將要求全額拆遷賠償，理由是私人銷售不合法，買方很難得到賠償，風險很大。

　　案例三

　　趙最近與錢簽訂了房屋銷售合同。趙以30萬元的價格向錢出售了他的小產權房。簽約當天，錢向趙支付了5000元定金，部分房款為5萬元。

　　一個月后，當錢計劃按照合同繼續支付后期購房款時，趙反悔準備收回房子，將原購房款退還錢。錢向法院起訴，要求繼續履行合同。

　　分析

　　法律、法規不得將集體土地上建設的房屋出售給集體經濟組織以外的成員。小產權房不具有房屋所有權。轉讓、處置等權利，不能辦理房屋產權轉讓手續。

　　在這種情況下，法院認定雙方簽訂的銷售合同無效，趙某退還了錢某的購房款，駁回了錢某繼續履行合同的請求。

　　綜上所述，宅基地轉讓和小產權房屋銷售都存在較大的法律風險，我們必須謹慎對待。集體經濟組織成員相互轉讓的，也應給自己敲響警鐘，避免因拆遷或其他情況造成的經濟損失。上海房產律師